Can A 5 Year Old Do A 1 Mile Run Starbucks Coffee – What Commercial Real Estate Investors Should Know

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Starbucks Coffee – What Commercial Real Estate Investors Should Know

Résumé de l’entreprise

Starbucks Coffee, parfois appelé Fourbucks Coffee, est la plus grande chaîne de cafés au monde. Il a ouvert son premier magasin en 1971 sur le front de mer de Pike Place Market à Seattle par trois partenaires : Jerry Baldwin, Zev Siegel et Gordon Bowker pour vendre des grains de café et des équipements de haute qualité. En 1982, Howard Schultz, l’actuel président-directeur général, a rejoint l’entreprise en tant que directeur du marketing. Il a été impressionné par la popularité des bars à expresso en Italie après son voyage à Milan en 1983. De retour aux États-Unis, il a convaincu les fondateurs de Starbucks de vendre à la fois des grains de café et des boissons à base d’espresso. Cependant, l’idée a été rejetée, il a donc quitté l’entreprise et a fondé la chaîne de cafés Il Giornale en 1985. En 1987, Howard Schultz et Il Giornale ont acheté Starbucks avec 3,8 millions de dollars et ont renommé les cafés Il Giornale en Starbucks et l’ont transformé en Starbucks que vous connaissez aujourd’hui. . La société est devenue publique avec le symbole SBUX le 26 juin 1992 à 17 $ / action avec 140 magasins. Depuis lors, le titre s’est divisé 5 fois. En mai 2008, SBUX se négociait à environ 16 $, en baisse par rapport au sommet de 39,43 $ en novembre 2006.

Starbucks a ouvert le premier magasin à l’étranger à Tokyo, au Japon, en 1996. La société compte actuellement environ 16 000 magasins, emploie 172 000 partenaires, employés AKA en septembre 2007 dans 44 pays. Il a des ventes annuelles de plus de 10 milliards de dollars, les revenus trimestriels les plus récents étant de 2,526 milliards de dollars. Environ 85 % des revenus de Starbucks proviennent des magasins exploités par l’entreprise.

Starbucks ne franchise pas ses opérations et n’envisage pas de franchises dans un avenir prévisible. En Amérique du Nord, la plupart des magasins sont exploités par l’entreprise. Vous pouvez voir des magasins Starbucks à l’intérieur de Target, des grands supermarchés, des campus universitaires, des hôpitaux et des aéroports. Ces magasins sont exploités en vertu d’accords de licence pour donner accès à des biens immobiliers qui autrement ne seraient pas disponibles. Starbucks perçoit des frais de licence et des redevances de ces emplacements sous licence. Dans ces points de vente agréés, les travailleurs sont considérés comme des employés de ce détaillant spécifique, et non de Starbucks. En 2008, il compte 7087 magasins exploités par l’entreprise et 4081 magasins sous licence aux États-Unis. À l’échelle internationale, il compte 1796 magasins exploités en société et 2792 magasins en coentreprise ou sous licence dans 43 pays étrangers. Le rythme d’expansion ralentit car la société prévoit d’ouvrir 1020 magasins aux États-Unis en 2008, moins de 400 magasins en 2009 contre 1800 magasins en 2007. En outre, il prévoit également de fermer 100 magasins en 2008.

Risques pour les investisseurs immobiliers

Les bâtiments du café Starbucks restent un investissement populaire pour de nombreux investisseurs. Lorsque vous envisagez d’investir dans une propriété occupée par Starbucks, vous devez comprendre les risques suivants liés à votre investissement :

  1. Sensibilité à la récession: un homme affamé peut survivre avec un Big Mac et des frites mais peut vivre sans un Frappuccino à quatre dollars. Cela signifie que Starbucks est très sensible au ralentissement économique comme on l’a vu en 2007 et 2008 par rapport à Burger Kings et McDonald’s. C’est peut-être la principale raison pour laquelle les ventes dans les magasins aux États-Unis ouverts depuis au moins un an devraient connaître une baisse moyenne en pourcentage à un chiffre, la première baisse jamais enregistrée. Cela incite Howard Schultz à revenir au poste de PDG. La société prévoit de doubler ses dépenses de marketing à 100 millions de dollars en 2008 pour stimuler les ventes. Il a lancé une campagne agressive de coupons offrant des boissons gratuites tous les mercredis jusqu’au 28 mai 2008. Cela peut être un signe de désespoir. Le 22 avril 2008, Starbucks a réduit ses perspectives pour l’année en invoquant la faiblesse de l’économie.
  2. Calories et sucre: Les boissons Starbucks contiennent plus de sucre et de calories dont les consommateurs sont de plus en plus inquiets en raison de l’explosion de l’obésité et de l’épidémie de diabète aux États-Unis. Par exemple, son fouet à crème mélangée Frappuccino® aux fraises et à la crème contient 120 grammes (plus de 1/4 lb) de sucre et 750 calories sur sa taille Venti de 24 oz. S’il devient une tendance que les consommateurs décident de réduire les boissons sucrées ou de s’en tenir à des régimes à faible teneur en glucides, cela aura un impact sur les revenus de Starbucks.

  3. Concours: McDonald’s, Wendy’s et Dunkin Donuts proposent désormais également des expressos à des prix inférieurs pour concurrencer Starbucks. Ils capteront des revenus de Starbucks, en particulier des clients soucieux des coûts. Les prix actuels de Starbucks sont déjà assez élevés ; il est très difficile pour Starbucks d’augmenter les prix dans un avenir proche sans affecter le trafic vers ses magasins.

  4. Modèle d’entreprise à dépenses élevées: alors que la marge bénéficiaire de Starbucks est élevée puisqu’elle paie en moyenne 1,42 $ la livre pour le café non torréfié, son activité est à forte intensité de main-d’œuvre, comme toute autre entreprise alimentaire. Il faut entre 10 et 20 employés pour gérer un magasin. Tous les partenaires à temps partiel et à temps plein éligibles aux États-Unis et au Canada bénéficient d’un ensemble d’avantages comprenant un plan d’options d’achat d’actions, 401k avec contrepartie de l’entreprise, une couverture médicale, dentaire et visuelle. Starbucks a été élue 7e meilleure entreprise pour laquelle travailler aux États-Unis en 2008 par le sondage auprès des employés du magazine Fortune. Ce qui est bon pour les employés peut ne pas l’être pour les employeurs. Ces avantages ne sont normalement offerts qu’aux employés clés ou aux gestionnaires de l’industrie de la restauration. Historiquement, les coûts de ces prestations de santé augmentent plus rapidement que le taux d’inflation. À long terme, ils peuvent avoir un impact négatif sur les résultats de Starbucks. Si Starbucks ne fonctionne pas bien, il pourrait être sous pression en tant qu’entreprise publique pour fermer plus de magasins.

  5. Bâtiment à usage spécial: Le bâtiment autonome Starbucks est un bâtiment à usage spécial conçu spécifiquement pour Starbucks. Si Starbucks décide de ne pas fermer ou de ne pas renouveler le bail, il est difficile de relouer la propriété. Il y a peu de locataires prêts à payer un loyer élevé comme Starbucks. Il est difficile de l’utiliser comme restaurant de restauration rapide en raison d’une superficie relativement petite. De plus, il n’y a pas de cuisine commerciale. Une fois libérée par Starbucks, la valeur de la propriété baissera très probablement.

Opération immobilière Starbucks

Starbucks divise les États-Unis et le Canada en 17 territoires immobiliers, chacun ayant son propre bureau de développement de magasins pour développer le marché sur son territoire. Les promoteurs ont construit des bâtiments autonomes d’environ 1800 pieds carrés avec service au volant dans un endroit à haute visibilité et à fort trafic. Une fois que l’emplacement est approuvé par le bureau du territoire, Starbucks signe généralement un bail NNN de 10 ans avec 2 options de cinq ans dans lesquelles les propriétaires sont responsables du toit et de la structure. Tous les baux ont normalement une garantie d’entreprise, ce qui signifie que Starbucks continuera à payer le loyer en cas de fermeture du magasin. Le bail prévoit souvent une augmentation de loyer de 10 % tous les 5 ans. Le loyer est compris entre 1,65 $/pc dans un magasin de l’Utah et 5,84 $/pc à New York. Cette enquête sur les loyers est basée sur les loyers de seulement 30 propriétés Starbucks, dont 18 sont indépendantes, sur le marché à vendre aux États-Unis en avril 2008.

Emplacement Starbucks avec des possibilités minimales de fermeture de magasin

Pendant les périodes difficiles, par exemple en 2008 lorsque les ventes sont en baisse, Starbucks tentera de réduire les coûts et de fermer les magasins sous-performants. En tant qu’investisseur immobilier envisage d’investir dans un immeuble Starbucks, vous ne voulez pas investir dans une propriété qui sera fermée à l’avenir.

Emplacement—— 1mile——3miles——-AHI/an—–Taille (SF)—-Loyer de base/an—Loyer/SF/mois –Plafonnement des prix(%)

Ohio…………..296……..2609………$88375….1613……… 58 590 $……….. 3,03 $……….868 000 $…….6,75 $

Floride………..9186……55270……$68595…..1816………$75,000……. ….$3.44……….$1.2M………6.10

Géorgie………5717……57201…..$143936….1750………$74,000……….. $3.52……….$1.091……..6.75

Mississippi….188……..4923……..$77372…..1816………$112,184………$5.15 ……….1,558 M$……..7,2

Texas………….5944…..40970…….$75043…..1752………$92,914….. ……4,42 $……….1 327 M$….7,00

Tableau 1 : Loyers comparables pour les immeubles Starbucks indépendants

Emplacement——Loyer SBUX/an—Taille SBUX—Loyer SBUX/SF/mois—Autre locataire Taille—Loyer/SF/mois—Différence

Californie…….$30096……..1248 SF…..$2.01……………………1245 FS……………..$2.50……………..-19%

Kansas……….$43200……..1600 SF….$2.25………………….. ..1600 pi²………………$1.33…………68%

Utah…………..$38568……..1950 SF…..$1.65…………….. ……..1200 SF……………..$1.86…………-11%

Nouveau-Mexique..$92004………2000 SF….$3.83…………………….2500 SF.. ……………$1.92…………100%

New York…….$125004……1785 SF….$5.84…………………….2819 SF …………….2,75 $…………112 %

Tableau 2 : Différence de loyer dans les centres commerciaux multilocataires Starbucks

Étant donné que Starbucks ne publie pas de chiffre d’affaires pour un emplacement particulier, il vous suffit de faire une supposition éclairée. Sur la base des revenus annuels et du nombre de magasins exploités par Starbucks, le revenu annuel moyen par magasin est d’environ 1 million de dollars. De plus, si le ratio loyer annuel/revenu est inférieur à 10 %, il y a de fortes chances que l’emplacement soit rentable. Par exemple, si le loyer de base du Starbucks dans l’Ohio est de 58 590 $, le revenu annuel devrait être supérieur à 585 590 $. En plus de choisir un magasin dans un bon emplacement (reportez-vous à l’article intitulé “What ‘Location’ Means in Commercial Real Estate” de cet auteur), et le taux de capitalisation, vous devriez considérer ce qui suit :

  1. Zone densément peuplée: plus de personnes signifient plus de taille de clients et donc plus de revenus. Les Starbucks en FL, GA et TX sur le tableau 1 sont plus prometteurs. Remarque : l’auteur essaie d’être sensible en ne divulguant pas les emplacements exacts.
  2. Faible loyer: le Starbucks dans MS paie 112 184 $ pour le loyer de base. Pour être raisonnablement rentable, il doit avoir un revenu annuel de 1,12 million de dollars. Cependant, comme il n’y a que 188 personnes dans un rayon de 1 mile et 4923 résidents dans un rayon de 3 miles du magasin, il est moins probable que le magasin réalise un jour ces revenus. De plus, Starbucks paie 5,15 $ / SF, ce qui est très élevé par rapport à seulement 3,52 $ / SF dans une croissance rapide, à revenu élevé et densément peuplée en Géorgie où il y a 57 201 résidents dans un rayon de 3 miles et un revenu moyen des ménages (AHI) de plus de 143 000 $ / an. Il est difficile de comprendre comment le Starbucks de MS pourrait être un lieu irremplaçable dans une zone avec seulement 188 personnes dans un rayon de 1 mile de la propriété ! Tout en offrant le plafond le plus élevé de 7,2 %, cette propriété semble être un bon investissement, mais elle présente en fait le risque le plus élevé de sous-performance et pourrait être fermée à l’avenir. Alternativement, Starbucks pourrait tenter de renégocier le bail avec un loyer inférieur pendant les périodes difficiles. Bien que Starbucks n’ait pas encore demandé de réduction de loyer, il n’est pas surprenant que Starbucks le fasse pour améliorer ses résultats à l’avenir. Dans les deux cas, la valeur de la propriété diminuera.

  3. Prime de loyer: alors que la plupart des propriétés Starbucks sont indépendantes dans lesquelles elles occupent 100 %, vous pouvez voir un Starbucks dans un petit centre multi-unités avec quelques autres locataires. Il occupe normalement l’unité d’extrémité avec service au volant et devrait donc payer une prime par rapport à l’unité adjacente. Cependant, la plupart du temps, Starbucks paie un loyer nettement plus élevé. Par exemple, dans le tableau 2, il paie 5,84 $/pc contre seulement 2,75 $/pc par un locataire de l’unité voisine dans un centre à New York ou 112 % de plus. Dans ce centre du Strip, si le loyer de l’unité occupée par Starbucks devait être réduit (en raison de la fermeture ou de la renégociation du bail), la valeur du centre serait considérablement réduite. Vous ne voulez certainement pas investir dans cette propriété.

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