How Far Can A 2 1/2 Month Old See An Unconventional Way to View the Property Market

You are searching about How Far Can A 2 1/2 Month Old See, today we will share with you article about How Far Can A 2 1/2 Month Old See was compiled and edited by our team from many sources on the internet. Hope this article on the topic How Far Can A 2 1/2 Month Old See is useful to you.

An Unconventional Way to View the Property Market

Aion keskustella mielenkiintoisesta tavasta tarkastella kiinteistösijoittamista, joka voi olla hieman epätavallinen useimmille kiinteistösijoittajille.

Katsoin vähän aikaa sitten Warren Buffetin liikekumppanina tunnetun Charlie Mungerin videon ja hänen kuuluisan lainauksensa “Kerro minulle, missä minä kuolen, ja varmistan, etten mene sinne. “

Tällä videolla Charlie, joka oli tuolloin 83, jakoi elämänsä viisautta tehdäkseen hänestä miljardöörin joukolle yliopistosta valmistuneita, jotka ovat aloittamassa uransa.

On yksi erityinen lausunto, joka todella kiinnostaa minua; hän sanoi: “Sinulla ei ole oikeutta mielipiteeseen, ellet pysty esittämään argumenttejasi mielipidettäsi vastaan ​​paremmin kuin vastustajasi.”

Minusta tämä lausunto on melko syvällinen, mutta erittäin vaikea soveltaa tosielämään, ajattelin käydä läpi joitakin kiinteistösijoittamisessa laajalti levitettyjä mielipiteitä ja katsoa, ​​miten se menee.

Ennen kuin minulla on oikeus mielipiteeseen “kuinka hyödyllinen Charlien lausunto on”, vasta-argumentti “kuinka hyödytön se on” voi olla jotain seuraavanlaista:

  • Meillä kaikilla on oikeus omaan mielipiteeseemme mistä tahansa, riippumatta siitä, onko se oikein vai väärin, sillä ei ole väliä mitä muut sanovat.
  • Joskus mielipide voi olla täysin väärä, mutta silti toimiva elämässä. “Maa on litteä ja liikkumaton” on tästä hyvä esimerkki, täysin väärä, mutta toimiva! Eikö olisi toimivampaa ajatella, että kävelet tasaisella ja tasaisella pinnalla kuin pyörivällä pallolla?

Joten artikkelin loppuosan osalta haluan keskittyä siihen, kuinka hyödyllinen mielestäni Charlien lausunto voi auttaa meitä kiinteistösijoittajina.

Olen tehnyt niin, että palasin tarkastelemaan joitain kiinteistösijoittamisen periaatteita, joita olemme pitäneet itsestäänselvyytenä tutkimatta päinvastaisia ​​argumentteja, ja katson sitten, voimmeko oppia siitä jotain, ja mikä tärkeintä, voimmeko löytää investoinnin. Useimmat ihmiset kaipaavat tilaisuuksia, koska he eivät näe tarinan toista puolta.

Löysin, että yleisin mielipide kiinteistösijoittamisesta on: Maan arvo nousee rajallisen tarjonnan vuoksi, joten osta kiinteistöjä, joissa maata on rajoitetusti!

Jos tarkastellaan kiinteistöjen suorituskykyä Australiassa vuodesta 1996 lähtien, kaikki hyvälaatuiset vakiintuneet esikaupunkialueet jakavat tämän maan niukkuuden tekijän, ne kaikki toimivat erittäin hyvin tämän opin mukaan. Esimerkiksi kun rakennuskustannukset nousevat 3-4 % vuodessa seuraamalla CPI:tä, maan arvo on noussut jopa 12-14 % vuodessa, mikä tarkoittaa kiinteistön keskimääräistä 10 % kasvua viimeisen 15 vuoden aikana.

On erittäin helppoa olla kyseenalaistamatta tämän mielipiteen vastakkaista puolta, kun tosiasiat tukevat ylivoimaisesti tätä väitettä.

Mitä jos noudatamme Charlien ehdotusta, vasta-argumentti voi olla jotain tällaista: “Maan arvo laskee rajallisen tarjonnan vuoksi, älä osta kiinteistöjä, joissa maata on rajoitetusti.”

Täytyy sanoa, että kun kirjoitin tämän ensimmäisen kerran muistiin, ajattelin itsekseni, että jokaisen, jolla on vähänkään järkeä sijoitusalalla, täytyy pitää tätä hulluna, se on vain täysin vastoin kaikkea, mitä meille on kerrottu kiinteistösijoittamisesta.

Ainoa syy, miksi en lopettanut tähän, oli Charlie, hän ei tullut miljardööriksi olemalla tyhmä. Hänen täytyy nähdä valtava arvo tässä vasta-argumentissa löytääkseen sijoitusmahdollisuuksia, joita useimmat ihmiset kaipaavat. Joten “pakotin” itseni katsomaan, missä olosuhteissa tämä vasta-argumentti voisi olla järkevä.

Mielenkiintoista kyllä, ei kestänyt kauan, ennen kuin huomasin, että tällä vasta-argumentilla ei ole vain arvonsa, vaan se voisi myös auttaa meitä löytämään sijoitusmahdollisuuksia, joita kokeneimmat kiinteistösijoittajat kaipaavat tämän päivän markkinoilla.

Anna minun selittää.

On selvää, että maan arvonnousu on ollut viimeisten 15 vuoden aikana kiinteistöjen hintojen nousun tärkein liikkeellepaneva voima. Mutta kiinteistöjen hintoja rajoittaa viime kädessä se, kuinka paljon tuloja ihmisillä on asuntolainan saamiseksi. Tämä pätee enemmän nykypäivän lainamarkkinoilla, joilla pääoman vapauttaminen ilman toimeentulotukea on muuttunut yhä vaikeammaksi.

Joten voit melkein sanoa pidemmällä aikavälillä, että meidän pitäisi nähdä jotain seuraavanlaista:

Tulojen kasvu = kiinteistöjen hintojen kasvu (joka voidaan jakaa maan ja rakennusten hintojen kasvuun)

Joten jos tulojen kasvu on 3 % ja rakennuskustannusten kasvu on 3 %, maan hintojen kasvun tulisi olla myös 3 %, jotta tämä kaava toimisi pidemmällä aikavälillä. Esim

Tulojen kasvu (3 %) = kiinteistöjen hintojen nousu (3 %) [Land Price Growth (3%) & Building Cost Growth (3%)]

Viimeisen 15 vuoden aikana tulomme on kuitenkin seurannut rakennuskustannusten kasvua, joka on noin kuluttajahintaindeksiä (3-4 %), mutta maan hintojen kasvu on ollut 12-14 % vuodessa. Joten sinulla on jotain tällaista:

Tulojen kasvu (3 %) < Kiinteistöjen hintojen nousu (10 %) [Land Price Growth (12%) & Building Cost Growth (3%)]

Näet, että maan hintojen kasvu on ollut paljon nopeampaa kuin tulojen kasvu. Kun sijoittajat katsovat mistä ostaa, he ostivat alueilla, joilla maan hintojen kasvu on ollut 12%+ vuodessa, yleensä vakiintuneilta lähiöiltä, ​​joissa maan tarjonta on hyvin rajallista. Ja se on toiminut heille viimeisen 15 vuoden aikana (vuodesta 1996 tähän päivään).

Kysymys kuuluu: “Kuinka kauan tulojen kasvun ja maan hintojen kasvun välinen kuilu voi kestää ilman, että maan hintojen kasvu pakotetaan hidastumaan?”

Kaaviot Melbournen asuntojen mediaanihinnasta vuosina 1978–2009 osoittavat, että kiinteistöjen hinnat ovat nousseet paljon nopeammin kuin tulot pitkään vuoteen 1990 asti (mikä heijastuu keskimääräisen talon asuntolainan lyhennyksiin, jotka muodostavat liian suuren osuuden keskituloista). Kiinteistöjen hintojen kasvu pysähtyi sitten noin 5 vuodeksi odottaakseen tulojen kasvun umpeutumista.

Nämä kaaviot osoittavat, että samankaltainen ilmiö uhkaa, jos siirrät huomiosi kohti vuotta 2009.

Joten näen vasta-argumentin “Maan arvo laskee rajallisen tarjonnan vuoksi, älä osta kiinteistöjä, joissa maata on rajoitetusti” on järkevää, kun Land Scarcity -tekijä on ylimyyty liian pitkään siihen pisteeseen, että maan arvo oli voimakkaasti ylihinnoiteltu. Toisin sanoen Land Scarcity voi olla tärkein syy siihen, miksi sijoittajat voivat ansaita paljon rahaa, mutta siitä voi tulla myös tärkein syy siihen, miksi sijoittajat voivat ansaita vähemmän tai jopa menettää rahaa.

Ennen kuin kaikki kiirehdimme luopumaan perinteisistä korkean kasvun alueista, tiedämme kaikki, että kiinteistöjen tarjontaa on kysyntään verrattuna pulaa, joten kiinteistöjen hinnat jatkavat nousuaan vielä jonkin aikaa. Perinteisistä vahvan kasvun alueista ei ilman syytä tullut korkean kasvun alueita.

Tasaisen suorituskyvyn jakson jälkeen (kuten 1990-1996) ne palautuvat aina takaisin ja kiihdyttävät kasvua, joten uskon henkilökohtaisesti, että ne ovat aina hyviä alueita pitämään kiinteistöjäsi pidempään.

Kysymys kuuluu, mihin sinun pitäisi sijoittaa rahasi älykkääseen työhön seuraavien 5–7 vuoden aikana saadaksesi parhaan tuoton pienimmällä riskillä?

Juuri nyt, jos ostat vanhan talon perinteiseltä vahvan kasvun alueelta 20 kilometrin säteellä CBD:stä useimmissa suurissa kaupungeissa, sinun odotetaan maksavan yli 700 000 dollaria ja 2,5–4 %:n bruttovuokra. Jotkut näistä kiinteistöistä olivat arvoltaan vain 200 000 dollaria – 300 000 dollaria vähemmän kuin 10 vuotta sitten.

Toisin kuin näillä alueilla, voit silti löytää kiinteistöjen hintoja noin 350 000 – 400 000 dollaria 20 kilometrin säteellä CBD:stä, olipa kyseessä taloja joillakin siirtymäalueilla (alueet, jotka kaavoitetaan uudelleen asuinrakentamista varten) tai halvempia asuntoja lähialueilla. vakiintuneilla alueilla bruttovuokra voi silti olla noin 4,5-6%, verottaja auttaa kassavirtaa ensimmäiset 5 vuotta, jos kiinteistö on kohtuullisen uusi.

Katsotaanpa esimerkkiä.

Oletetaan, että sinulla on kapasiteettia ostaa jopa 800 000 dollarin arvosta sijoituskiinteistöjä, palkkasi on 100 000 dollaria vuodessa ja voit lainata 100 % plus leimavero ja kulut 7,5 % korolla, koska sinulla on pääomaa muilta kiinteistöiltä.

Verrataan seuraavia kahta mahdollista vaihtoehtoa käyttämällä esimerkkinä Melbournen tietoja:

Vaihtoehto 1:

  • Jos ostat 2 x 400 000 dollarin kiinteistöä, kaksi upouutta taloa, 200 000 dollarin rakennuksen ja 200 000 dollarin maata, siirtymäkaupungista 17 km:n päässä Melbournen CBD:stä.
  • Saavutettavissa oleva bruttovuokra on tällä hetkellä 4,6 %, voimme olettaa, että seuraavan viiden vuoden potentiaalinen kasvu on 9,4 % vuodessa (Melbournen viimeisten vuosikymmenten keskiarvo) johtuen sen suhteellisen alhaisemmasta hinnasta verrattuna Melbournen asunnon mediaanihintaan 550 000 dollaria. ja sen etäisyys CBD:stä.
  • Joten 5 vuotta myöhemmin jokainen näistä kiinteistöistä on noin 627 000 dollaria.

Vaihtoehto 2:

  • Jos ostat 1 x 800 000 dollarin kiinteistön, vanhan 25 vuoden talon, 200 000 dollarin rakennuksen ja 600 000 dollarin maata vakiintuneelta ja perinteisesti nopeasti kasvavalta esikaupunkialueelta, myös 17 km:n päässä Melbournen CBD:stä.
  • Tällä hetkellä saavutettavissa oleva bruttovuokra on 3,5 %, voimme olettaa, että kasvu on hieman pienempi 6,5 % seuraavien 8 vuoden aikana, koska sen maa-arvo on suhteellisen korkea 15 vuoden suuren ajon jälkeen.
  • Joten 5 vuotta myöhemmin tämä omaisuus on noin 1,1 miljoonaa dollaria. (Huomaa, että samalla alueella sijaitseva 1,1 miljoonan dollarin koti 7,5 %:n korolla houkuttelee 83 000 dollarin asuntolainan takaisinmaksua vuodessa, mikä tulee perheen verojen jälkeisistä nettotuloista.)

Katsotaanpa siis seuraavia kaavioita vertaillaksemme yllä olevien kahden vaihtoehdon kassavirtaa.

Vaihtoehto 1 (2 x 400 000 dollaria):$75/viikko tai $4k/vuosi taskusta ensimmäisenä vuonna. Yhteensä 19 000 dollaria taskusta ensimmäisten 5 vuoden aikana. (katso alla oleva taulukko)

Nyt – Kiinteistön arvo 400 000 dollaria

Vuosi 1 – Kiinteistön arvo 437 600 dollaria, viikkokustannukset 75 dollaria

Vuosi 2 – Kiinteistön arvo 478 734 dollaria, viikkokustannukset 97 dollaria

Vuosi 3 – Kiinteistön arvo 523 735 dollaria, viikkokustannukset 82 dollaria

Vuosi 4 – Kiinteistön arvo 572 967 dollaria, viikkokustannukset 65 dollaria

Vuosi 5 – Kiinteistön arvo 626 825 dollaria, viikkokustannukset 45 dollaria

Vaihtoehto 2 (1 x 800 000 dollaria):$489/viikko tai $25k/vuosi taskusta ensimmäisenä vuonna. Yhteensä 113 000 dollaria taskusta ensimmäisten 5 vuoden aikana. (katso alla oleva taulukko)

Nyt – kiinteistön arvo 800 000 dollaria

Vuosi 1 – kiinteistön arvo 852 000 dollaria, viikkokustannukset 489 dollaria

Vuosi 2 – kiinteistön arvo 907 380 dollaria, viikkokustannukset 465 dollaria

Vuosi 3 – kiinteistön arvo 966 360 dollaria, viikkokustannukset 436 dollaria

Vuosi 4 – Kiinteistön arvo 1,029 miljoonaa dollaria, 405 dollarin viikkokustannukset

Vuosi 5 – Kiinteistön arvo 1,096 miljoonaa dollaria, viikkokustannukset pitämään 375 dollaria

Verrataan 5 vuoden aikana ansaittua kokonaisrahaa yksinkertaisesti käyttämällä: myyntivoitto + kassavirta.

  • Vaihtoehto 1 (2 x 400 000 dollaria):Pääomavoitto (627 kx 2 $ – 400 000 $ 2) + kassavirta (-19 000 $ 2) = 416 000 $.
  • Vaihtoehto 2 (1 x 800 000 dollaria): Pääomavoitto (1,1 miljoonaa dollaria – 800 000 dollaria) + kassavirta (-113 000 dollaria) = 187 000 dollaria.

Tämän lisäksi leimaveroero oli: 43 000 dollaria – 7 000 dollaria x 2 = 29 000 dollaria.

Joten vaihtoehto 1 on parempi vaihtoehto kuin vaihtoehto 2: 416 000 $ + 29 000 $ – 187 000 $ = 258 000 $. Tämä ei sisällä seuraavia kahta päätekijää, jotka puoltavat vaihtoehtoa 1:

  • Helpompi rahoitus:on paljon helpompaa saada 95 % rahoitusta 400 000 dollarin kiinteistöstä ja lähes mahdotonta tai liian kallista tehdä sama 800 000 dollarin omaisuudelle. Toisin sanoen vaihtoehto 1 vaatii sinulta vähemmän rahaa!
  • Pienempi riski:riski, että 400 000 dollarin kiinteistö menettää 100 000 dollarin arvoa, on paljon pienempi kuin 800 000 dollarin kiinteistö nykyisessä kuumassa markkinatilanteessa. Toisin sanoen vaihtoehto 1 on pienempi riski rahoillesi.

Ennen kuin kiirehdin väittämään “Vaihtoehto 1 on parempi kuin vaihtoehto 2”, minun täytyy nähdä, missä olosuhteissa vaihtoehto 2 on parempi kuin vaihtoehto 1, jos noudattaisin Charlien opetusta “Sinulla ei ole oikeutta mielipiteeseen, ellet pysty esittämään argumenttejasi mielipidettäsi vastaan ​​paremmin kuin vastustajasi.”

Joten argumentti kalliimman vanhan talon ostamiselle vakiintuneelta esikaupungilta investointitarkoituksessa nykyisessä markkinatilanteessa on se, että hyvillä lähiöillä on aina suuri kysyntä ja rikkaat ihmiset rikastuvat nopeammin. Ei voi koskaan aliarvioida noiden nopeasti kasvavien esikaupunkien pitkän aikavälin potentiaalia, vaikka ne saattavat kokea jonkin verran tilapäistä hidastumista pitkän voimakkaan kasvun jälkeen. Nämä esikaupungit voivat “häviää taistelun” seuraavien 5-7 vuoden aikana nousevia ja tulevia siirtymäkaupunkeja vastaan, mutta niillä on silti mitä tarvitaan “sodan voittamiseen” paljon pidemmällä aikavälillä.

Näetkö Charlien opetuksen soveltamisen voiman vain yhteen kiinteistösijoittamisen periaatteeseen? Hyöty voi olla valtava, kun sovellamme tätä muilla elämämme aloilla, kuten ihmissuhteissa, työhön, arvoihin, moraalinormeihin ja hengellisiin uskomuksiin, se voi opettaa meitä välttämään äärimmäisiä ideologioita ja olemaan hyväksyvämpiä ihmisiä kohtaan, jotka ovat erilaisia ​​kuin me.

Video about How Far Can A 2 1/2 Month Old See

You can see more content about How Far Can A 2 1/2 Month Old See on our youtube channel: Click Here

Question about How Far Can A 2 1/2 Month Old See

If you have any questions about How Far Can A 2 1/2 Month Old See, please let us know, all your questions or suggestions will help us improve in the following articles!

The article How Far Can A 2 1/2 Month Old See was compiled by me and my team from many sources. If you find the article How Far Can A 2 1/2 Month Old See helpful to you, please support the team Like or Share!

Rate Articles How Far Can A 2 1/2 Month Old See

Rate: 4-5 stars
Ratings: 5936
Views: 7433129 9

Search keywords How Far Can A 2 1/2 Month Old See

How Far Can A 2 1/2 Month Old See
way How Far Can A 2 1/2 Month Old See
tutorial How Far Can A 2 1/2 Month Old See
How Far Can A 2 1/2 Month Old See free
#Unconventional #View #Property #Market

Source: https://ezinearticles.com/?An-Unconventional-Way-to-View-the-Property-Market&id=6745687

Related Posts

default-image-feature

Can A 15 Year Old Babysit A 1 Year Old Promotional Mauritius Hotels

You are searching about Can A 15 Year Old Babysit A 1 Year Old, today we will share with you article about Can A 15 Year Old…

default-image-feature

Can A 13 Year Old Babysit A 1 Year Old Jobs For Thirteen Year Olds

You are searching about Can A 13 Year Old Babysit A 1 Year Old, today we will share with you article about Can A 13 Year Old…

default-image-feature

Can A 1-Year-Old Bring A Stuffed Animal To Bed My Pillow Pets Squeaky Dolphin Review

You are searching about Can A 1-Year-Old Bring A Stuffed Animal To Bed, today we will share with you article about Can A 1-Year-Old Bring A Stuffed…

default-image-feature

Can A 1 Year Old Watch Tv Cause Eye Problems Getting Kids to Work Out Made Easy

You are searching about Can A 1 Year Old Watch Tv Cause Eye Problems, today we will share with you article about Can A 1 Year Old…

default-image-feature

How Much Water Should My 1 Year Old Baby Drink How You Can Pamper Millennials at Work (and Why You Should)

You are searching about How Much Water Should My 1 Year Old Baby Drink, today we will share with you article about How Much Water Should My…

default-image-feature

Does Skin To Skin Help With Fever 1 Year Old Top Reasons Why Men Like Asian Women

You are searching about Does Skin To Skin Help With Fever 1 Year Old, today we will share with you article about Does Skin To Skin Help…